cubok

Новостройки

people

Автоперевозки

Квартира по переуступке и все вопросы по ней


Часто инвесторы, вложившие деньги в недвижимость в новостройке, продают ее еще до сдачи дома в эксплуатацию. В этом случае они пока еще не стали собственниками приобретенных квадратных метров, поэтому продают не само имущество, а права требования на него.

Переуступка прав на квартиру: что это


Переуступка прав на недвижимость – это перепродажа квартиры в строящемся доме. В условиях современного рынка в основном инвесторы переуступают права на жилье в связи с личными обстоятельствами. Но некоторые из них делают это с целью заработка, выигрывая на разнице в цене квадратного метра на стадии котлована или в практически готовом доме.

Покупка недвижимости в рамках переуступки – это шанс приобрести квартиру в почти готовом доме на 5-15% ниже ценника застройщика. Это связано с тем, что инвесторы, переуступающие права, купили квадратные метры в будущем доме еще на стадии котлована. В это время цены на жилье в нем максимально низкие. По мере возведения здания цифры в прайсе также увеличиваются. Поэтому эти инвесторы уже могут перепродать недвижимость гораздо дороже, но все же дешевле предложения застройщика. Хотя, если инвестор переуступает права на эксклюзивную или последнюю квартиру с особенной конфигурацией, выставленная ним цена может быть выше ценника девелопера.

Фото1ара.jpg

При заключении договора переуступки сторонами выступают покупатель, первоначальный инвестор и девелопер. Может быть еще и четвертый участник – это банк. Он привлекается сюда в том случае, если переоформляются права требования на ипотечную недвижимость.

Так как одной из сторон договора выступает застройщик, он должен разрешить проведение такой сделки в письменном виде и предоставить справку о задолженности инвестора или о ее отсутствии. Бывает, что застройщики не разрешают переуступать права на квартиру или берут за это комиссию. В первоначальном договоре не должно быть запрета на перепродажу объекта недвижимости.

Если все согласовано, покупатель и первоначальный инвестор заключают договор переуступки прав. Притом, что деньги за квартиру покупатель отдает инвестору, претензии в отношении новостройки, сроков сдачи и т.п. он может предъявлять не ему, а застройщику. Продавец здесь выступает так называемым посредником, который сразу купил право требования на квартиру в строящемся доме, а потом передал его третьему лицу.

Покупать квартиру по переуступке лучше всего при инвестировании в рамках договора долевого участия. В таком случае процедура контролируется государством, и новый покупатель имеет гарантии на получение квадратных метров в строящемся доме.

Переуступка прав собственности на квартиру: преимущества


Покупать недвижимость по переуступке выгодно из-за следующего:
Возможность сэкономить
Экономия может достигать 15% от стоимости квартиры. Но такая разница в основном актуальна для предложений, когда инвестор отказывается от квартиры по личным обстоятельствам, а не с целью заработка. Те, кто перепродает жилье только чтобы выиграть на разнице в цене, как правило, не занижают ее так сильно.

Фото2ара.jpg

Невысокая вероятность связаться с долгостроем
В основном по переуступке продают квартиры в домах с высокой степенью готовности – за пару месяцев до ввода объекта в эксплуатацию. В этом случае можно быть уверенным, что застройщик сдаст дом в срок. Если задержка и будет, то не столь большая. Кроме того, за счет высокой стадии готовности новостройки ждать ключи остается сравнительно недолго.
Возможность покупки квартиры с желаемой конфигурацией
Большинство квартир в новостройке раскупается еще на начальных этапах возведения дома. В это время инвесторы разбирают лучшие предложения. Поэтому, если вы опасаетесь приобретать недвижимость на стадии котлована, придется довольствоваться оставшимися планировками. Но по переуступке есть возможность купить желаемое жилье в доме с готовностью выше 70-80%.

Покупка квартиры по переуступке: недостатки


В рамках покупки квартиры по переуступке возрастают риски, так как в сделке появляется посредник, который после ее заключения по сути ни за что не отвечает. Основные недостатки переуступки в следующем:
К покупателю переходят не только права, но и обязанности
Недостаток и риски здесь в том, что обязанности покупателя оговорены ранее, на этапе заключения договора между девелопером и первоначальным инвестором. Конечный покупатель будет выполнять условия этого договора, доплачивать задолженность, если такова имеется, в оговоренном ранее порядке.
Фото3ара.jpg

Необходимость выплаты сразу всей суммы
Если застройщики дают возможность приобрести жилье в рассрочку, то инвесторы, переуступающие право требования на квартиру, хотят всю сумму сразу. Исключением можно считать случай, когда вам переуступят права на квартиру, оформленную в ипотеку.

Как снизить риски при покупке квартиры по переуступке


Чтобы минимизировать вероятность связаться с неблагополучным объектом или застройщиком, а также не попасть на мошенническую схему двойной продажи, покупайте квартиру по переуступке, соблюдая следующие рекомендации:

Фото4ара.jpg

• Не связывайтесь с теневыми схемами, которые не могут полноценно контролироваться государством – так вы исключите вероятность двойной продажи квартиры.
• Детально проверьте первоначального инвестора и застройщика. Узнайте, кому принадлежит земля под новостройкой, сколько действительно разрешение на строительство, не было ли проблем у компании при сдаче других объектов, какой у нее опыт и репутация. А также: почему инвестор перепродает квартиру, имеется ли за ним задолженность.
• Проверьте объект недвижимости – узнайте, не переуступались ли права на него ранее. Возможно, объект проблемный и инвесторы не первый раз отказываются от квадратных метров в нем.
• Детально изучите договор между девелопером и инвестором – он не должен противоречить сделке переуступки прав, а все его пункты должны вас устраивать.
Соблюдая эти рекомендации, вы сможете купить квартиру по переуступке без рисков. Как говорится, предупрежден – значит вооружен.
Назад